Mantenimiento eléctrico integral de comunidades de propietarios en Sevilla

Mantenimiento eléctrico de comunidades en Sevilla: qué cubre

Una comunidad de propietarios tiene más instalación eléctrica de lo que parece: el cuadro de servicios generales, el alumbrado del portal y las escaleras, las luces de emergencia, el garaje con su ventilación y su detección de monóxido, los grupos de presión del agua, la puerta automática, el ascensor, la piscina, la antena y el videoportero. Cuando uno de esos elementos falla, lo notan todos los vecinos a la vez.

Con un contrato de mantenimiento eléctrico, la comunidad tiene revisiones programadas que evitan la mayoría de averías, y un electricista de referencia que conoce el edificio y acude cuando hace falta. Para el presidente y el administrador de fincas significa un solo interlocutor, informes por escrito y presupuestos claros para la junta.

Qué revisamos en cada edificio

• Cuadro de servicios generales. Protecciones, diferenciales, apriete de conexiones, rotulación de circuitos y estado de la envolvente.
• Instalaciones de enlace. Caja general de protección, línea general de alimentación y centralización de contadores, que en edificios antiguos suelen pedir una puesta al día.
• Alumbrado de zonas comunes. Portal, escaleras, rellanos, patios y jardines, con sus temporizadores, detectores e interruptores crepusculares.
• Alumbrado de emergencia y señalización. Prueba de autonomía y sustitución de las luminarias agotadas.
• Garaje. Alumbrado, ventilación forzada, detección de monóxido de carbono, emergencias y cuadros, que en garajes grandes pasan inspección periódica.
• Grupos de presión y bombas de achique. Cuadros de maniobra, protecciones y variadores.
• Puertas de garaje y portales automáticos. Motores, fotocélulas, cuadros de maniobra y mandos.
• Línea y cuadro del ascensor, el alumbrado del cuarto de máquinas y del foso, en coordinación con la empresa ascensorista.
• Piscina comunitaria. Depuradora, iluminación subacuática y cuadro estanco.
• Pararrayos, antena colectiva y videoportero, cuando la comunidad los incluye en el contrato.

Mantenimiento preventivo y correctivo

El contrato tiene dos partes que se complementan:

• Preventivo. Visitas programadas, con la periodicidad que pacte la comunidad, para revisar todo lo anterior y dejar un informe con fotos de lo encontrado y de lo corregido. Se cambian lámparas y pequeños elementos sobre la marcha y se avisa con presupuesto de lo que necesite más trabajo. Si se pacta, incluimos termografía de los cuadros, que detecta conexiones flojas y puntos calientes antes de que provoquen una avería.
• Correctivo. Atención de averías en comunidades las 24 horas: escalera o garaje a oscuras, diferencial de servicios generales que salta, puerta automática bloqueada o bomba parada. Te damos la hora estimada de llegada al llamar.

Obligaciones legales de la comunidad

• Ley de Propiedad Horizontal, artículo 10. La comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del edificio y sus servicios, y la instalación eléctrica común es uno de ellos.
• Inspecciones periódicas por OCA (ITC-BT-05). Las instalaciones comunes de edificios de viviendas de más de 100 kW pasan inspección cada 10 años; los garajes de más de 25 plazas con ventilación forzada (o de más de 5 con ventilación natural), cada 5 años; también las piscinas de más de 10 kW y el alumbrado exterior de más de 5 kW. Preparamos la inspección y subsanamos los defectos: lo vemos en OCA para comunidades.
• Garajes (ITC-BT-29 y Código Técnico). El aparcamiento es un local con riesgo de incendio, con exigencias de ventilación, detección de monóxido y alumbrado de emergencia.
• Protección contra incendios (RIPCI, Real Decreto 513/2017). La detección de incendios del garaje y las zonas comunes necesita su mantenimiento periódico por empresa habilitada para ello.

Cómo trabajamos con presidentes y administradores de fincas

1. Visita inicial al edificio para inventariar las instalaciones comunes y detectar lo que necesita atención inmediata.
2. Informe de estado y propuesta de contrato, con la cuota mensual, la periodicidad de las revisiones y lo que incluye.
3. Plan de revisiones según el calendario pactado y las fechas de las inspecciones obligatorias.
4. Informe tras cada visita con fotos, para el administrador y la junta.
5. Presupuestos por escrito de cualquier trabajo fuera del contrato, listos para presentar a los vecinos.
6. Partes y documentación para el seguro de la comunidad cuando hay un siniestro.

Si gestionas varias comunidades, tenemos un servicio pensado para ti en servicios para profesionales.

Precios orientativos en Sevilla

Los precios son orientativos, no incluyen IVA y se confirman con un presupuesto cerrado tras visitar el edificio. Los honorarios del Organismo de Control dependen de la complejidad del edificio.

Comunidades antiguas y comunidades nuevas

• Edificios de los años 60 y 70 en Nervión, Los Remedios, Triana o la Macarena. Cuadros de servicios generales con protecciones antiguas, alumbrado de escalera con lámparas de bajo rendimiento, contadores dispersos y derivaciones que se han quedado cortas. El mantenimiento empieza por una puesta al día por fases, empezando por la seguridad.
• Edificios de los años 80 y 90 en Sevilla Este, Los Bermejales o Pino Montano. Garajes grandes que ya pasan inspección periódica, bombas y puertas con muchos años de uso y alumbrado que pide el cambio a LED con detectores.
• Comunidades nuevas en Palmas Altas, Hacienda del Rosario o Entrenúcleos. La instalación es reciente, pero conviene revisar durante el primer año lo que la promotora debe corregir en garantía, y organizar desde el principio el mantenimiento del garaje, las piscinas y las bombas.

Recarga del coche eléctrico en la comunidad

Cada vez más vecinos piden cargador en su plaza, y la ley se lo permite con una simple comunicación a la comunidad (artículo 17.5 de la LPH), sin votación, aunque nunca conectado al contador de servicios generales. Cuando son muchos, lo ordenado es una preinstalación comunitaria de recarga: una línea troncal con gestor de cargas a la que cada vecino conecta después su cargador. Se aprueba con un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas, y pagan quienes la votan.

Ahorro en la factura de servicios generales

Las tres medidas que más se notan en la cuenta común son el LED en todas las zonas comunes, los detectores de presencia en escaleras, rellanos y garaje, y el ajuste de la potencia contratada de servicios generales al consumo real. Te las proponemos con el ahorro estimado para que la junta decida con datos. Todos los servicios para edificios están en comunidades de propietarios.